SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ OD 1.1.2014
S účinností od 1. 1. 2014 byl zrušen zákon o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb).
Nově je právní úprava bytového spoluvlastnictví obsažena v Novém občanském
zákoníku ("NOZ"), a to zejména v § 1158 a násl.
Základní změny, které se díky nové právní úpravě promítnou do fungování SVJ Vám přiblížíme v následujících informacích.
Zákon už nepoužívá pojem společenství vlastníků jednotek, ale pouze Společenství vlastníků, které je nově upraveno v § 1194 NOZ.
Zákon stanoví, že Společenství vlastníků je právnická osoba založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku.
Zákon stanoví, že Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů.
Nově již Společenství vlastníků nevzniká přímo ze zákona, ale zakládá se třemi možnými způsoby:
- prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, které musí obsahovat i náležitosti stanov Společenství vlastníků
- schválením stanov Společenství vlastníků
- ujednáním ve smlouvě o výstavbě
Společenství vlastníků pak vždy vzniká až zápisem do veřejného rejstříku (rejstříku společenství vlastníků).
Společenství vlastníků může být nově založeno i v domě, kde je méně než pět jednotek. V takovém případě s tím musí souhlasit všichni vlastníci jednotek.
Zjednodušení hlasování
Novinkou v NOZ je zjednodušení hlasování na shromážděních Společenství vlastníků. Způsobilost shromáždění k jednání a usnášení vyžaduje účast vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů podle podílů. Při hlasování rozhoduje velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jde o požadavek přítomnosti takového počtu vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů (nikoli o požadavek přítomnosti nadpolovičního počtu vlastníků jednotek jako osob).
K přijetí usnesení shromáždění se je požadován souhlas nadpoloviční většiny hlasů (nikoli nadpoloviční většiny vlastníků jednotek jako osob) přítomných na schůzi shromáždění, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují větší počet hlasů. Pokud tedy stanovy nestanoví vyšší kvorum, postačí k přijetí usnesení ve většině případů minimálně vyšší než čtvrtinová většina hlasů vlastníků podle jejich podílů.
Zákon vyžaduje vyšší počet hlasů v těchto případech:
- při změně velikosti podílů na společných částech domu (100% souhlas všech vlastníků)
- při změně poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu (100% souhlas všech vlastníků)
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnou soudu, aby o záležitosti rozhodl. V rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Tento návrh musí být podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.
Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
Hlasování mimo zasedání
Z praktických důvodů je podle NOZ umožněno přijmout rozhodnutí také "mimo zasedání", neboli "per rollam". Jde o určité zjednodušení zvláště pro ta společenství, kde je z různých důvodů obtížné na shromáždění docílit náležitého počtu členů současně přítomných.
Zákon tuto možnost připouští ve dvou případech:
- na shromáždění se nedostaví dostatečný počet členů společenství vlastníků a následkem toho není shromáždění usnášeníschopné. Půjde o situace, kdy je nutno rychle najít náhradní řešení a dosáhnout hlasování o návrhu a rozhodnutí. Pokud shromáždění, které bylo svoláno, není schopné usnášení, je možné situaci řešit nikoli svoláním dalšího shromáždění, ale tak, že statutární orgán navrhne v písemné formě, aby vlastníci rozhodli o záležitostech, které byly na programu shromáždění, mimo zasedání, tedy mimo konání schůze shromáždění.
Základní podmínky pro tento postup:
- shromáždění vlastníků bylo svoláno marně, není usnášeníschopné
- osoba oprávněná ke svolání shromáždění musí učinit návrh na rozhodnutí vlastníků mimo zasedán
- tento návrh musí být učiněn písemně do jednoho měsíce ode dne, na který bylo shromáždění vlastníků svoláno
2. v případech, kdy to připouští stanovy
Podrobná úprava práv a povinností vlastníků jednotek
NOZ nově podrobněji upravuje i práva a povinnosti vlastníka jednotky. Vlastník jednotky má především právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu. Nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
NOZ stanoví právo vlastníků na určité informace od osoby odpovědné za správu domu.
Pro úplnost je třeba upozornit, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je Společenství vlastníků. Pokud Společenství vlastníků nevzniklo, pak je osobou odpovědnou za správu domu správce.
Každý vlastník jednotky má například právo dozvědět se jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Tuto informaci musí vlastníkovi sdělit na jeho žádost osoba, která je odpovědná za správu domu.
Nájemce jednotky právo na sdělení těchto údajů nemá.
Každý vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům a pozemek spravuje.
Každý vlastník jednotky má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu včas vyúčtovala zálohy na služby, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Vlastník jednotky má právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy a také do účetních knih a dokladů.
Zákon stanoví poměrně značné oznamovací povinnosti vlastníků jednotek. Kdo nabude jednotku do svého vlastnictví, je povinen oznámit osobě odpovědné za správu domu nabytí vlastnictví včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost. Totéž platí pro změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Vlastník je také povinen oznámit, že přenechal byt k užívání jiné osobě (pronajal jej). V takovém případě je povinen současně oznámit i jméno a adresu osoby, které byt přenechal do užívání.
Dále mezi povinnosti vlastníků patří:
- řídit se pravidly pro správu domu
- přispívat na správu domu a pozemku
- platit zálohy na služby
- povinnost umožnit vstup při úpravě jednotky
- povinnost nebránit změně domu nebo pozemku (podstatou tohoto ustanovení je povinnost neškodit ostatním vlastníků jednotek, nezatěžovat výkon správy společné věci, zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Jsou-li změny prováděny uvnitř bytu nebo společné části, která slouží výlučně vlastníkovi jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu)
Dále upozorňujeme na zvláštní a zcela nově zřízené ustanovení o převodu jednotky (§ 1186 NOZ),
podle kterého má převodce jednotky povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy, související se správou domu a pozemku, na nabyvatele přejdou, respektive, že takové dluhy neexistují, a to ve formě p o t v r z e n í osoby odpovědné za správu domu. V případě, že nějaké dluhy na nabyvatele přejdou, převodce přesto osobě odpovědné za správu ručí za jejich uspokojení. Doporučuje se, v případě převodu jednotky, jednoznačně trvat na předložení potvrzení o neexistenci dluhů souvisejících se správou domu a pozemku.
Převodce (dosavadní vlastník jednotky) má povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu na něho dnem nabytí účinnosti smlouvy přejdou. Do tohoto ustnovení se promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost. Za dluhy, které převodem vlastnického práva přejdou z dosavadního vlastníka na nabyvatele, bude ručit dosavadní vlastník jednotky - převodce a bude ručit ve vztahu k SVJ.
STANOVY, STANOVY, STANOVY.... nejdůležitější vnitřní předpis pro společenství
Stanovy SVJ podle nového zákoníku - kdy a jak je změnit?
Jednou z nových povinností pro společenství vlastníků, vzniklých do 31.12.2013 je uvést své stanovy do souladu s čerstvým zákoníkem.
Co bude taková změna obnášet a je potřeba s touto změnou chvátat, nebo mají SVJ ještě dost času?
Zatímco dříve musel být notář přítomen pouze na ustavující schůzi společenství vlastníků, dnes ho již budou společenství vlastníků potřebovat při každé změně stanov. Dle nového občanského zákoníku totiž změna stanov vyžaduje vždy formu notářského zápisu. To platí jak pro nově vznikající společenství, tak pro ta existující. Příprava shromáždění vlastníků, na kterém má být změna stanov odhlasována, bude tedy vzhledem k zajištění přítomnosti notáře organizačně
náročnější a finančně nákladnější. Je proto potřeba dobře si předem rozmyslet, co vše bude potřeba ve stanovách změnit, abyste nemuseli stejný proces za půl
roku znovu opakovat.
Vzhledem k tomu, že se okruh povinných náležitostí stanov oproti dnešnímu stavu podstatně rozšiřuje, budou je muset změnit prakticky všechna společenství
vlastníků. Mezi hlavní novinky patří:
- změna názvu,
- přemístění sídla do domu SVJ,
- popis způsobu uplatňování práv členů SVJ,
- popis práv a povinností a způsob jednání a usnášení orgánů SVJ,
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro působ určení jejich výše.
Do konce roku 2013 byly při tvorbě stanov společenstvím nápomocny vzorové stanovy vydané nařízením vlády. Nová právní úprava nám však již nic takového neposkytuje.
SVJ musí své stanovy přizpůsobit nové právní úpravě do 3 let od účinnosti nového občanského zákoníku, tj. do konce roku 2016. V této lhůtě se musí
doručit notářský zápis o změně stanov krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.
Změna názvu společenství
Název společenství vlastníků má určité povinné náležitosti. Před účinností NOZ musel kromě označení domu obsahovat slovo "společenství".
Od 1.12014 musí názvy "starých i nových" společenství vlastníků obsahovat sousloví "společenství vlastníků".
Název "Společenství domu Kokoškova 123" nebo "Společenství Kokoškova 456" - neyhovuje zákonu
Název "Společenství vlastníků jednotek domu Kokoškova 789 - vyhovuje zákonu
Ke změně názvu je nutná také změna stanov, takže pokud budete stanovy měnit z důvodu přejmenování společenství vlastníků, je vhodné rovnou přizpůsobit nové právní úpravě celé stanovy. Změnu názvu je nutné provést nejpozději do konce roku 2015.
Další změny stanov
Stránka je rozpracována...
Zdroj: NOZ, časopis "SVJ aktuálně", Beckovy komentáře "Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku" (autoři Kabelková/Schödelbauerová)