Daň z převodu nem., daň dědická a darovací od 1.1.2014

K poslednímu dni roku 2013 byl zrušen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Pro oblast převodu nemovitostí byl přijat zcela nový zákon, resp. zákonné opatření Senátu, č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Daň dědická a daň darovací byly integrovány do zákona o daních z příjmů. Dědická daň tím prakticky zanikla, u darovací daně si naopak ve většině případů poplatníci připlatí.

Daň darovací

Dary jsou nově podle zákona č. 586/1992 Sb. označovány jako bezúplatné příjmy a spadají do položky "ostatních příjmů", které
jsou upraveny v § 10 zákona o daních z příjmů. Ruší se tak zdanění v sazbách od 7 % do 40 % podle hodnoty daru. Zařazení darů do zákona o daních z příjmů ruší od 1. 1. 2014 také dělení obdarovaných osob do skupin podle příbuzenského poměru. Nově je okruh osob, které jsou osvobozeny od daně z přijatých darů, uveden přímo v § 10 odst. 3 písm. d) zákona č. 586/1992 Sb.(Zákon o daních z příjmů).

Od daně jsou osvobozeny bezúplatné příjmy od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Dále jsou osvobozeny bezúplatné příjmy od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou. Daň se neplatí z příležitostných darů, pokud jejich hodnota nedosahuje 15000 Kč.

Všichni ostatní poplatníci platí od 1. 1. 2014 z darů, nově označených jako bezúplatný příjem, standardní daň z příjmů.

Fyzické osoby odvedou z darů daň 15 %, právnické osoby zdaní bezúplatné příjmy 19 %.

Přechodem darovací daně do oblasti daně z příjmů se mění i termín pro podání daňového přiznání. Původní darovací daň bylo nutné přiznat do 1 měsíce od nabytí daru. Nově bude podání daňového přiznání podléhat standardním pravidlům a termínům pro daň z příjmů, musí tedy být podáno do 1. dubna následujícího roku. Ti, kteří přiznání k dani z příjmů podávají z jiného důvodu, do něj příjmy z darů jednoduše zahrnou.

Daň dědická

Dědická daň se od 1. 1. 2014 integrací do zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, prakticky ruší. Příjmy z nabytí dědictví či odkazu jsou totiž podle § 4a zákona o daních z příjmů osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob a podle § 19b zákona i od daně z příjmů právnických osob. Dosud dědictví podléhalo progresivní dani dědické v sazbě od 3,5 % do 20 %, podle toho, v jaké skupině se dědic nacházel.
Osvobozeni byli pouze příbuzní v I. a II. skupině a neziskové organizace.

Nově je tedy dědictví součástí daně z příjmů, od níž je ale osvobozeno. Nebude se zanášet do daňového přiznání, resp. se kvůli němu daňové přiznání nemusí podávat.

Daň z převodu nemovitostí

se nově nazývá "daň z nabytí nemovitých věcí".

Každý poplatník si bude moci vybrat, zda podkladem pro stanovení základu daně bude zjištěná cena podle znaleckého posudku nebo směrná hodnota.

Sazba daně z převodu nemovitostí - po 1. 1. 2014 nově "daně z nabytí nemovitých věcí" - se nemění, zůstává ve výši 4 % ze základu daně. Změní se však způsob stanovení základu daně, který vychází z tzv. "nabývací hodnoty". U převážné většiny kupních či směnných smluv se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň.

Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % tzv. "směrné hodnoty" nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny (podle znaleckého posudku).

Dvě varianty

Pro určení nabývací hodnoty nejběžněji převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, rekreační objekty, garáže, pozemky, jejichž součástí jsou tyto stavby nebo s nimi tvoří funkční celek, pozemky bez trvalého porostu, bytové jednotky) si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena (podle znaleckého posudku), nýbrž směrná hodnota. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcív daném místě a čase, tj. se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.

Prakticky to znamená, že:

1.) Pokud si poplatník vybere tento způsob určení nabývací hodnoty (směrnou hodnotu), vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci, kde uvede přesnou identifikaci nemovitosti, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovitosti. Správce daně na základě těchto údajů vypočte směrnou hodnotu, z ní vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. Rovná-li se vyměřená daň přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru.

2.) Pokud si však poplatník zvolí, že srovnávací cena bude odvozena od zjištěné ceny (podle znaleckého posudku), pak je poplatník povinen k daňovému přiznání doložit znalecký posudek. V daňovém přiznání si vypočte srovnávací daňovou hodnotu (vypočte 75 % zjištěné ceny) a porovná ji s cenou sjednanou (kupní). Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než cena sjednaná, v ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané. Pokud se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije zjištěná cena, může si poplatník v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek.

Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

Nejdéle tři měsíce

Lhůta pro podání daňového přiznání se po 1. 1. 2014 nemění. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího
kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (u v katastru evidovaných
nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna 2014, poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do 30. 4.
2014.

Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie písemnosti), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (např. kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Také dokládání příloh k daňovému přiznání se zjednodušuje. Podle nové úpravy nyní bude jako příloha postačovat prostá kopie, nikoliv ověřená jako do konce loňského roku. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Vše uvedené platí přiměřeně i pro poplatníky podávající daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí.

Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc. V případě kupních a směnných smluv může být poplatníkem tak jako doposud převodce (prodávající). V takovém případě je nabyvatel ručitelem.
Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Tento způsob je pro nabyvatele
ve svých důsledcích výhodnější, neboť je od počátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně
např. v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících činí, aby předešla komplikacím, pokud by převodce daň neuhradil. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí např. klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovitévěci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (např. rozhodnutí soudu, dražba).

Předmětem daně je jako doposud úplatný převod nemovitých věcí. Do předmětu daně spadá ale také převod práva stavby a zajišťovací převod práva. Stejně jako v úpravě, která platila do konce loňského roku, nebude uplatňována daň při přeměnách nemovitostí kvůli zachování jejich daňové neutrality.

Manželé společně